中国房地产业须打“黑”
列位看官，你说房价“一小时涨两千”、“一天涨一万”、“一月翻一番”算不算黑？你说坑蒙拐骗、哄抬房价算不算黑？你说囤积居奇、散布虚假行情信息，制造混乱算不算黑？你说行贿受贿、腐蚀我干部队伍算不算黑？你说官商勾结欺负弱势群体算不算黑？你说动用暴力、野蛮拆迁算不算黑？你说让一个本无科技含量的大路产业绑架经济金融乃至政府行为算不算黑？你说……
现在的房地产名为“市场”，实则是无规矩无法制从而混乱不堪的富人炒家游乐场，什么“主义”都不是，称之为“黑市”可能比较恰当。房产利益集团在那里胡作非为多年并产生一系列严重后果，直至燎起民怨、动摇社会根基。不能简单看成一个经济问题或自由市场问题，而是一个政治、法制的问题。治理房产乱象，尚存在很多法制漏洞和组织制度空白。房市要打“黑”，全面整顿（不止是调控）房地产市场已经刻不容缓，必须经济、行政、法律手段三管齐下，还要拿出类似九十年代初那样的铁腕，方能见效。
根据中华人民共和国《宪法》，国企是全民的企业。非房产国企不得进入房地产市场；全国人民有权利声讨和控告那些不务正业和违反国家政策参与哄抬房价的国有企业以及形形色色的腐败分子。房产业国企必须在中央统一布署下开发合理价格的住房和政策性住房以遏制不法房产商、投机商的疯狂乱价行为，在和谐社会建设中发挥社会主义的制度优势。房产国企在平抑房价的斗争中若有损失或牺牲，国家财政和全国人民乐意为其买单。
各级地方政府应该落实科学发展观，站在国家大局和全国一盘棋的立场上，认真落实中央各项调控措施，保质保量完成政策性住房开发任务，依法查处哄抬房价等种种不法行为和房地产市场中的腐败事件；不得阳奉阴违、软拖硬抗甚至与开发商沆瀣一气，化解中央政策。全国人大和各级人大应该履行宪法赋予的立法（规）和对行政的监督职能。总而言之，现在已经到了“重拳出击”动真格，彻底扭转房地产乱象的时候了。
(zt zqazy's BLog)
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房地产业黑色生存惊人内幕（上）
中国宁波网 2002-05-31 09:07:38
2001年底，重庆新东福花园老总携款潜逃；2002年1月，北京通天苑发生物管打人事件；2002年2月，深圳万科遭业主投诉；3月25日，《京华时报》记者采访中创物业与业主纠纷被暴打……一时间，房地产“问题风暴”席卷全国，房地产商成了面目狰狞的魔鬼，层出不穷的购房纠纷和质量问题使房地产成了头号投诉目标。
但同时，我们也极不情愿地看到了另外一幅景象：炒地皮、偷工减料、假按揭、价格虚高、虚假广告、空手套白狼、钱权交易，所有被猛烈抨击的问题没有任何改变，面对舆论和业主的狂风暴雨，房地产商几乎没有受到任何处罚，毫发无伤！他们仿佛成了不倒仙翁！那么，究竟是什么原因让他们无所顾忌？是什么力量让他们如此嚣张？
2002年3月下旬，一资深房地产策划人李丁(化名)告诉记者：“这些都是表象，房地产商有着自己的生存逻辑，而且从房地产在中国兴起的那一天就开始了，黑幕层出不穷，生生不息……”
在得到不透露姓名的承诺后，李丁点燃了一支香烟，在烟雾缭绕中，他向记者描述了真实的房地产界。
地皮是黑色的
“我从来没有在正规渠道批到过地皮。”李丁说，“谁不想光明正大挣钱？实在是弄不到手。”
征地是开发楼盘的第一个环节。按规定，房地产开发商具有相应资质就可以申请地皮，但实际操作却是另外一回事。
“地皮早就被有关系的人瓜分了，他们神通广大也胆大包天。比如几年前深圳宝安土地分局的一个负责人（事发后畏罪自杀）独自一人就把城区的土地卖光了。”
“一开始，我的报告总是被挑三拣四，批评得一无是处，不是达不到要求就是已经规划完毕，没地方了。三天两头修改，他们总能挑出毛病。最后，我弄懂了，找到国土局办公室的一个秘书，通过她牵线搭桥和局长见了一面，然后专门到他家里拜访了一次，地很快批下来，而且土地出让金可以先欠着，‘赚了钱再说’。”
记者：“没人查？”
李丁：“谁查，他能查自己吗？”
按照李丁提供的信息，只要贿金及时交上，至于国家的土地出让金，可以具体问题具体解决。“很多地方制定了若干土地优惠政策，至于如何优惠就看官员的脸色了。”
他特别提到他所供职的公司有个秘密账本，里面记录了所有见不得人的开销，“他们的嫖娼费也记在里面，这些费用我们要列入楼盘开发总成本的。”
权钱交易成了楼盘开发的第一块基石，由此衍生的地下土地交易市场，“在每个城市都存在，凡是大权在握者基本上都握着几张紧俏批文，即使手头没有，他也会通过一些渠道弄到手。”
为了印证他的说法，记者查阅了几年来关于贪官的近百篇报道，发现几乎每个贪官都与房地产腐败有关，而所谓的阳光拍卖，“不到10%。”
据权威资料，1999年以前，90%的土地实行的是非市场价格的协议出让。如此大的“空白地带”自然成了“寻租”的沃土。其中的典型莫过于前广东省副省长于飞，他利用职权为女儿的皮包公司（用9998元港币在香港注册）批地3500亩，一转手，狂赚2800万元人民币。“这件事是在于飞倒台后才被曝光的。”要是他没有倒台呢？记者不敢深想。
银行，银行，我爱你
记者：“多少钱可以操作一个楼盘？”
李丁：“一个号称总成本1亿元的楼盘，开发商的实际总成本不超过1000万元。有背景的人连这1000万元都可以不用出，他们自有办法。”
拿到批文后，开发商开始到银行融资。“我们的成本和外界所了解的成本不一样，对于一个开发商，他们的实际成本主要由两部分组成，公关费和关系，二者缺一不可。”其它成本如何解决？“银行贷款。”
为了鼓励投资，国家金融政策曾对房地产大幅倾斜，但这种政策倾斜成了房地产商投机的最佳途径。按规定，银行贷款的前提是开发商前期投入25%的资金，但“他们才没那么傻。”
一房地产公司副总告诉记者，银行的人会对开发商进行指点。比如向开发商透露只有银行内部才知道的“打分制度”，这是对开发商资质认定的一个重要指标，不允许向外透露，但“我们会先打听谁是经办人，然后通过特殊渠道把他们请来。他们会告诉我们分数是否达标，并指导如何修改资产负债表以提高分数便于贷款。这样，我们就神不知鬼不觉地成了资产优良的公司。”
“这个环节最关键，一旦打通就意味着成功了一半。”
开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来就是用“假按揭”套取更多资金。其典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。
记者：“银行不会怀疑？”
李丁：“说句实话，所谓无商不奸。我们这套把戏他们清楚得很。但‘拿人手短’，只要能骗过国家，他们自然会睁只眼闭只眼。一个楼盘如果运作顺利，一般两年半就可以卖完。随着销售结束，这些见不得人的东西自然烟消云散。”
对此，记者采访了银行界有关人士，并梳理了一下房地产公司的资金流向，发现楼盘销售实际上在“假按揭”阶段就已完成。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来，而按揭贷款则让他们提前获得利润，后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移，而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担，这就是房地产商津津乐道的“空手套白狼”。这也不难解释诸多房地产老板为什么能够“携款潜逃”。
“如果销售不理想怎么办？”“抵押给银行，按市价评估。”
据了解，西部某城市一银行支行行长是个中高手，她和开发商串通一气疯狂贷款，短短几年，违规贷出资金几个亿。事发后，她迅速和开发商达成攻守同盟，补办抵押手续，对抵押楼盘高额评估，结果抵押的楼盘价值高于贷出资金，该行长毫发无伤，甚至要求“官复原职”！
以上违规操作的后果是：银行的呆账，房地产开发商欠款曾在其中占了24%，与之相比，老百姓按揭欠款只占了0.4%。如此巨大的落差只能用机制缺陷来解释。 （接下）
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房地产业黑色生存惊人内幕（接上）
花花轿子人人抬
记者：“质量问题根源何在？”
李丁：“说来话长。中国有26000多家房地产公司，但有建筑能力的有多少？我们主要是通过承包来修建楼盘。我们常常看到这样的模式：某楼盘由某知名设计院设计，由获得鲁班奖的某建筑公司承建。从正常的项目运作流程来看，这没什么问题。建筑市场是个大市场，也讲究市场细分。但是谁来承包，预算多少就有猫腻了。我们一般会层层转包。外界炒作的工程招标多半是骗人的，因为开发商内部也存在着不同的利益群体。我们会把工程分包给和自己有关系的人。另外，一些官员也会推荐一些承包商，‘花花轿子人人抬’嘛！我经常看到工地上的人根本不是和我们签合同的人。那些包工头是房地产生物链中利润最低的一环，他们主要靠剥削工人和偷工减料发财。”
记者就他所陈述的情况多方求证，发现各开发商的操作手段大同小异。采访中记者就曾经得到一包工头如下邀请：“你们关系广，帮忙联系点业务，给你提成。”他手下有二十几个人，“可以承接任何工程。”
层层转包的直接后果是层层盘剥。“层层盘剥的结果是建设资金严重不足，建筑商为了保证利润，只有偷工减料。这就是质量问题层出不穷的根源！”
记者：“开发商为什么不干涉？”
李丁：“这就涉及到一个对谁负责的问题。表面上，我们对业主负责，其实，我们面对的是政府和银行。”
由此可见，目前所看到的诸如“面积缩水”、“房屋渗漏”、“延迟交楼”等问题其实早在开工之初就埋下伏笔，“这是必然结果，开发商和建筑公司都心知肚明。”
按规定，建筑施工必须请监理公司现场监理，“但目前的监理市场是买方市场，开发商占绝对主动权，监理公司形同虚设。开发商为了抬高楼盘身价，请一些知名监理公司监理，但这并不能改变监理公司的被动角色。而有关职能部门的例行检查不过是形式而已。你看到有因质量原因停工的报道吗？”李丁反问记者，顿了顿，“即使有也被摆平了。”
采访中，他用得最多的词是“摆平”，这几乎可以认为是房地产业的行规。由于众多腐败官员牵涉其中，要想追究房地产商的责任，“那你就要准备和一群官僚作对”，胜算几何？
野鸡也可变凤凰
“媒体靠我们养着呢！”谈到媒体，李丁流露出一丝不屑。
楼盘开工后，开发商开始策划包装上市。李丁向记者展示了周末的时间安排：上午接受某新报记者采访，中午和某时报房地产专刊主编吃饭，下午在某咖啡厅和某电视台广告部主任喝茶，晚上则和某晨报副主编共进晚餐，“他们只有一个目的———广告。”
按规定，楼盘必须具有“五证两书”才能销售，但媒体的眼睛“似乎突然出现了盲点”。据一份媒体研究报告，2001年房地产广告占了媒体全年广告量的55.67%以上，相当多的报纸都有房地产专刊，“我们是他们的米饭班主，他们敢说什么！”
媒体炒作的花样很多，“阳光、绿地、海景，污水四流的地方可以被说成天堂。”李丁说，“开发商都培养了一些记者，形成一个内部圈子，他们定期写吹捧新闻，制造概念。“比如最近报道的北京的一条臭水沟居然被说成水晶楼盘。
在媒体与房地产商的合作中，最具影响力和最有效的莫过于明星楼盘评选。“明星楼盘是媒体的绝妙发明。看起来很堂皇，很现代，实际上，一样见不得人！”
李丁说，明星楼盘评比的一个重要指标就是广告投放量，昆明某报的十大明星楼盘几乎就是广告投放量排名。一般而言，省级明星楼盘的标准是50万元，国家级明星楼盘的标准是200万元。“10个明星楼盘加上若干推荐楼盘，粗粗一算就是上千万纯利润！”
冠名“明星楼盘”后，灰姑娘往往变成金凤凰。“昆明某楼盘参加明星楼盘评比前，几百套房子只销了70多套，评上‘明星楼盘’后，不到一个月只剩了几套，开发商脸都笑歪了。”而与之对应的是北京美丽园刚刚评上明星楼盘就因楼板裂缝被告上法庭，“把这种楼盘评为明星，媒体是不是应该负误导之责？”
同时，媒体的过度竞争也给房地产商带来相当大的压力。李丁表示“铺天盖地的房地产专刊让我们不得不上，媒体是公信力的象征，如果谁缺席了他们的评比，几乎等于自动放弃了市场。”如此一来，媒体的利益和开发商的利益紧紧捆绑在一起，“他们能公正吗？”
据调查，一个楼盘的广告投放量从50万元～500万元不等，占开发商实际投资的30%～40%。“现在的房地产公司太多，广告效果相对于几年前大打折扣，惟一的办法是加大广告投入。”
开发商的资本以关系和贷款为主，但广告却需要现金投入，“媒体不是傻子，没钱想上广告或评明星楼盘，门都没有！”因此，开发商只有将后期建设资金投入广告窟窿。“很多楼盘出现配套设施不完善的问题，在这里就埋了病根。从某种角度而言，房地产广告繁荣是以透支楼盘质量为代价的。”
洗刷“原罪”
记者：“炒地皮、骗贷款、虚假广告、偷工减料……这么多问题，开发商不怕法律惩治？”
李丁：“这些隐患是开发商挥之不去的阴影，惟一的办法是洗刷‘原罪’，物管公司就应运而生。物管公司一般建立于楼盘建设尾期，这个期间也是前期积累问题的集中爆发期。”
按常理，物业管理是开发商吸引业主的一个重要手段，而实际操作中却往往成了开发商的替罪羊。李丁认为：“如果按正常程序运作，物业管理由开发商负责可以让业主得到更多的实惠，开发商对小区的建设理念和社区理念可以得到很好的贯彻。但实际上，物管公司成了开发商的挡箭牌。开发商故意混淆开发商和物管公司的关系，看起来是同根所生，实际上并没有隶属关系，但楼盘问题的实际责任承担人却张冠李戴到了物管头上。”
记者查阅了最近关于房地产纠纷的报道，发现物管和业主的冲突成了主流，而作为第一责任人的开发商却置身事外。“他们早开溜了！开发商一般在交楼后期就逐渐从楼盘中淡出，把问题全甩给物管，从而轻轻巧巧把自己的‘原罪’洗刷了。更有甚者，他们还反过来谴责物管公司，简直是贼喊捉贼！即使业主把开发商告上法庭，他们也会想办法摆脱纠缠，尽量把问题推向物管，而法院怎么判还很难说。法制不健全是众所周知的事实。”这真是房地产界一道奇异的风景。、
记者：“另外，质检部门为什么放水？按照规定，完工的楼盘必须经质检部门验收合格方可交楼。”
李丁：“检查的人就是给我们发开工证的人。楼盘封顶后，我们会请领导剪彩，至于问题，你觉得他们会说吗？他们大权在握，谁敢追究他们的责任！” (接下）
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房地产业黑色生存惊人内幕（接中）
谁来惩罚
所有问题都在一系列暗箱运作中产生，业主总是最后一个知道真相。等到他们发现自己的房产问题百出时，会突然发现“居然找不到任何一方承担责任。只有受害者，没有肇事者。”
物管公司没有这个义务，房子不是他们建的；开发商早已人间蒸发，即使还“健在”，也多半是个空壳；向媒体索赔？“好像从来没有听说过。”况且，他们对财神爷负责还是对小业主负责？告职能部门监督不力？“那更不可能。”
记者了解到，目前流行的解决办法有两种：对于大公司，他们为了维持品牌和信誉，一般会给予一定赔偿，操作方式是和业主达成和解协议，大事化小，小事化了。对于小公司，他们的做法是破产。先将资金四处转移，然后资不抵债，宣告破产。“总之，损失不会由开发商承担。”
由此产生了一个关键问题：破产的房地产公司还能不能开发新的楼盘？答案是肯定的。李丁说，昆明某房地产公司开发的一个楼盘出了质量事故后，照样在另外一块地皮上开发楼盘，“只不过换了名字而已。”有业主发现这个玄机后曾向有关部门举报，但举报信如石沉大海。“开发商都是有背景的人，和一些官员有着千丝万缕的利害关系，谁敢查！”
由此可见，官员的腐败使得惩罚机制缺位，而惩罚机制的缺位意味着开发商违法违规的风险降到极低。做了坏事而不受惩罚，这种机制的缺陷和房地产的暴利怎能不让众多开发商趋之若鹜！
李丁认为，目前的房地产已成了一个不折不扣的怪胎，政府腐败官员、银行、媒体和开发商共同促成了它的繁荣，他们从中获取利益，反过来，他们也成了房地产怪胎最好的保护伞，“保护他们就等于保护自己！”
这就是房地产业的生存逻辑，让人不寒而栗。
http://house.focus.cn/msgview/402/1/913348.html
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帖子附图:
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郎咸平去年曾评评论说，除了4万亿投资，国家在这轮“救市”中还给了国企大量短期融资，但是国企却不敢投到“实体领域”，只能把大量的资金投入股市、楼市。大量银行信贷进入“两市”的一个力证是，最近的十大地王，九个是国企。制造业资金和避险资金进入房地产。首先从高档物业开始，然后拉动到中低档楼盘价格上涨。这些共和国的“长子”不听妈妈的话，表现不好。
有国有企业（包括房产业国企和“不务正业”的国企）的地王大腕们硬撑着，其实是政府硬撑着，房价不可能走向理性。因为国企的钱是国家给的，要多少有多少；土地、房子闲在那里没人买也不怕，最怕做亏本生意的还是国企，那是全民“公款”，要追责的嘛。所以我说，要迫降房价，拿胡作非为的国企“开刀”时才能见政府诚意。
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房市黑嘴腐蚀公众信心 政府房政表态不能暧昧
2007年01月30日 23:50 中国产经新闻报
本报首席记者 仲莱 报道
1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》），成为本轮地产宏观调控以来对房地产企业影响最为直接的政策。但一些政府机构和经济学者却频频与中央政策唱反调，扰乱消费者对政府政策的信心。相关人士在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，打击此类房市“黑嘴”和增强公众信心也应该成为决策者调控房市的重要内容。
一项在国家统计局中国经济景气监测中心的主持下的调查表明，去年一路攀升的房价，依然看不出掉头的迹象。有近百名的国内经济学家相信，今年房价还将继续上涨。
2006年，中国主流经济学家和部分官员没少遭遇口水和冷眼。今年伊始，国家税务总局发布《通知》，目的在于巩固和继续加强房市的调控效果和调控力度。但一些政府机构和经济学者依然不是极力提供房市调控的建议和办法，相反频频与中央政策唱反调，直言或者预测房价将继续上涨，无疑是在摧毁公众，尤其是那些需要房子的居民的信心，让中央政策在执行过程中大打折扣。
正因为这样，一系列房地产调控本为降温过热的房地产投资、打击房地产开发中的暴利、缩小社会贫富差距和遏制地方政府不当土地政策行为等目的而出台。
却在引来开发商抱怨的同时，也招致了消费者对“会抬高房价”的担心，甚至在开发商和消费者这两大阵营中都不“讨好”的迹象。
如何打击房市“黑嘴”和增强公众信心也应该成为决策者调控房市的重要内容。著名策划人陈真诚接受记者采访时表示，“信心疲劳”深度连接并影响着体制性、制度性、政绩评估等社会、经济、文化等领域的问题。公众因“信心疲劳”，可能在一定程度上形成消极的“麻木”、潜伏的“对立”、无所谓的“不作为”、失落的“不反映”，成为目前社会经济领域的一大综合“慢性病”。“信心疲劳”这种“慢性病”，其危害可能是非常严重的，必须引起高度重视并能着手解决。
与此同时，针对北京房价居高不下的情况，1月27日在北京市人大分组审议会上，市委副书记杜德印接受记者采访说，北京房价高主要有3个原因：“北京房子的供应已经不仅仅是区域性的供应，而是面向全国的供应。而且，北京不再单纯是保障性的住房，有相当一部分不再把买房作为一种投资行为甚至是投机行为。此外，现在北京大型机关和大公司林立，有钱的单位可以一次用高价买几十套，甚至是整栋的楼，然后卖给单位的员工。”
这是一种负责任的态度，只有分析房价上涨的原因才能对症下药，而不是一些“黑嘴”千方百计寻找原因推动房价的上涨。有专家向记者指出，政府调控房市不仅要像治理股市一样严厉打击“黑嘴”，还需像应对ＳＡＲＳ等公共危机一样，政府可以考虑就目前已经严峻的房地产问题尤其是高房价问题等，及时向社会公众给出尽可能明确的意见。
更重要的是，政府的态度，不能过于“暧味”。这对于增强公众信心尤为重要。
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各地频现突击拆迁现象 居民灌好汽油瓶应对强拆
来源：人民网 2010年02月03日08:39
突击拆迁与法律修订赛跑
■本报记者 周雪松
新拆迁条例正征求意见，突击拆迁频繁出现。李宁是河北省衡水市市民。“夜里两点多钟，来了30多个蒙面人，把我哥从屋里架出去按在地上，不仅人被打伤了，房子也被推倒了。”1月30日，李向中国经济时报记者讲述了遭遇暴力拆迁的经过。
事实上，近来有着类似遭遇的家庭还有不少。专家呼吁，在新拆迁条例出台前，有关部门应及时果断采取措施，遏制突击拆迁的发生。
“如果我家选择回迁，面积不减少，得倒过来给开发商15万元。”李宁告诉记者，由于补偿太低没有达成协议，所以不久前发生了上述一幕。当天遭蒙面人“袭击”的还有李家的邻居，夜里零下10多度，穿着秋衣秋裤就被架到屋外，按住不让动，房子被推倒。如今，仅剩的一户没拆迁的居民，随时都有被突击拆迁的可能。
在此之前，北京大学五学者急谏国务院，要求遏制条例修改前的突击拆迁行为。上述五位学者直言，“最近有些地方突击拆迁现象严重”，建议全国人大法工委和国务院关注，由国务院出台通知，要求各地在元旦、春节期间遏制突击拆迁的发生。
“事实上，2001年第一次修订拆迁条例就曾出现过突击拆迁。”国家行政学院法学部教授杨伟东在接受中国经济时报记者采访时也表示，因预计新条例将会更加严厉，一些地方已经出现了突击拆迁的苗头。
“最近我们接到的这类案件比较多，突击拆迁应该引起有关部门的重视。”北京盛廷律师事务所合伙人张志同律师说，目前之所以存在暴力拆迁、突击拆迁，根本原因是有法不依，并不是拆迁条例本身的问题。
据了解，近日在河北、安徽、贵州、云南、山东、重庆等省市也出现了突击拆迁现象。如据媒体报道，同样在衡水，某饭店凌晨3时被扔进3颗炸弹；事发山东聊城的拆迁则有40余名公职人员被“株连”。目前，安徽某城市有居民甚至灌好了汽油瓶，准备随时应对突击拆迁。
张志同所在的律师事务所最近还接到已被强拆的居民打来的电话，询问未达成协议能否依据新条例执行等方面的问题。
杨伟东认为，出于利益驱动，不排除突击拆迁有进一步蔓延的可能，这将会引发一系列问题，包括政府形象受到影响，要遏制这种现象的发生。
首先，地方政府在拆迁条例修改期间，必须慎重发放拆迁许可证，严格把关，不能仅考虑开发商的利益，同时应照顾好普通百姓的利益。
其次，国务院除了专门就此下发通知外，还可以采取一些措施，如为防止地方突击发证，可要求地方定期报告拆迁许可证发放情况并做出说明，要求省级政府监督辖区下级政府，加强对相关责任人员的问责等。（中国经济时报）
北大学者：新拆迁条例遇阻力 开发商威胁要改行
新条例不适用于非公共利益的征收。原来的草案里有个附则说，非公共利益的征收参照前面的规定。我每次开会都说，这个附则绝对不能要，否则新条例就完蛋了。国务院法制办这次明确表示，非公共利益征收这一部分会从草案里拿掉。[详细]
http://business.sohu.com/20100203/n270015780.shtml
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北大学者：新拆迁条例遭遇很大阻力 开发商威胁改行
作者：山东慧雨 于 2010-02-03 16:41:27.0 发表
被征收人申请复议或提起诉讼的时候，要停止执行。除非这个公共利益是紧急、急迫的。要避免“赢了官司，但房子还是被拆了”的局面
《瞭望东方周刊》记者杨明 | 北京报道
1月20日，8名学者获邀参加国务院法制办就拆迁问题组织的座谈会。在这次会议上，新拆迁条例草案名称由《国有土地上房屋征收和拆迁补偿条例》正式更名为《国有土地上房屋征收和补偿条例》。草案中，“拆迁”一词未再出现，由“搬迁”代替。
“‘拆’改成‘征’不重要，改成‘搬’也不重要，征收是否正当，补偿是否公平，才是最核心的两个问题。”北京大学法学院教授王锡锌告诉本刊记者。不久前，正是他与另外四名学者上书全国人大常委会，直接推动了原拆迁条例的废止和新条例的重修。
“拆迁”改“搬迁”之后，仍有许多问题待定。座谈会上，争论焦点还包括:如何界定公共利益？即使对公共利益有了明确列举，新条例里会不会出现“兜底条款”？补偿在多大程度上接近市场价格？征收决定如何作出？对于非公共利益的商业拆迁如何处理？
就这些问题，参加此次座谈会同时也是上书全国人大常委会的三位北大学者姜明安、王锡锌、沈岿，对《瞭望东方周刊》做了详细解读。
危旧房改造，必须得到90%以上居民同意
《瞭望东方周刊》:坊间担忧，新条例草案里，在公共利益列举之后，还会加上一个“兜底条款”，真实情况是否如此？
王锡锌:确实有“兜底条款”，但对它做了很多限制。新条例里明确讲，法律、法规和国务院认为属于公共利益的，才算是公共利益。对于国务院认为属于公共利益的条款，我在会上也专门讲了，这里只能是国务院，绝对不能是国务院下属的部委。
姜明安:开会的时候，我和大家说，在法律、行政法规没有规定的情形下，要给国务院一个决定权。这也是为了减少地方上的意见。
有人在会上提意见，要把地方性法规、地方规章也拉进来，让这二者也有权力对“公共利益”进行界定，这个我不赞同。给地方这个权力的话，公共利益的范围就太大了，就没有边、没办法控制了。即使是国务院决定，也不能以总理、部长批示的形式作出，一定要按照法律程序发布国务院决定，才能确认是否属于公共利益。
《望东方周刊》:现实中，有些公共利益确实不好认定，对这种情况怎么办？
王锡锌:那就引进特殊程序。比如危旧房改造，必须得到90%以上居民同意，才可启动征收程序。这个条款很厉害，相当于完全由当事人通过民主程序决定是否被征收。
姜明安:90%以上居民同意，这相较以前是很大进步。不过，我一直认为，对危旧房改造要区别对待。危房可以作为公共利益，旧房坚决不能。现在的草案可能是考虑到地方需要，把危旧房都拉了进来。
80%的危房居民同意拆，甚至是只有50%的危房居民同意拆，拆不拆？这个事情，政府就两难了。按照条例草案，达不到90%的居民同意，政府就不能拆，你要拆了，到时候人家会把你告到法庭去。你要是不拆呢，现在对官员问责这么厉害，房子真倒了，这个官员肯定要出问题。
对于旧房，我认为，即使90%的居民同意改造，万一还是有人不同意，拆不了，那就别拆了。必须把危旧房分开来，这个事情，我在会上反复和法制办的人讲。
商业开发让各地先探索
《瞭望东方周刊》:对于非公共利益的商业开发，现在是如何处理的？
王锡锌:新条例不适用于非公共利益的征收。原来的草案里有个附则说，非公共利益的征收参照前面的规定。我每次开会都说，这个附则绝对不能要，否则新条例就完蛋了。国务院法制办这次明确表示，非公共利益征收这一部分会从草案里拿掉。
就现在的草案来说，所有的强制征收、补偿，都只限于公共利益。即使是国企要搞征收，你也不能说你是国企，你涉及的就是公共利益。
草案里强制征收、补偿不适用于非公共利益开发，意思就是说，商业开发中，开发商和房主是简单的民事关系，要平等谈判。开发商去和房主谈，谈下来了才能搞开发。
沈岿:现在80%的开发都是商业开发，非公共利益的附则如果进了新条例，很有可能会成为新条例应用最广泛的条款部分。再有，商业开发的问题，不是两三个条款就能解决的。
原则上，商业开发是开发商和房主谈判，但是，即使开发商和所有房主都谈下来了，这块土地还是要通过政府的招拍挂程序，这道程序没通过，开发商依旧可能无法获得土地。所以，对开发商来说，先去找房主还是先去找政府，是很棘手的问题。
新条例出台后，我想相关部门会出台一些规定来规范非公共利益征收。在这些规范没有出台之前，我们也不是无法可依，在大的方面，我们还是可以依据《物权法》、《民法通则》、《合同法》来规范。
姜明安:以前草案里边关于非公共利益征收有两条，一条说，不能强制，要和老百姓去谈，谈不下来是你自己的事。另一条说，一些具体的程序，参照前边的规定。现在这两条都拿掉了。关于非公共利益的征收，今后要制定单独的条例。
这相当于让各地去探索、自己去做一些规定。上海就有自己的做法，搞商业开发，如果房主答应搬走，开发商会在市场价的基础上再奖励房主两万。如果大家都走了，很快就能拿到这个钱；如果有几个钉子户不走，要走的人会去做这些钉子户的工作。
上海的这个做法很好。但这个做法不能写到条例里边去，条例里要是写开发商和房主搞协议，搞合同，开发商就不好做了。对这个征收条例，开发商本来意见就很大，现在在条例里还规定让他们找房主谈，万一老百姓最后就是不愿意走，或者一下子就要两亿三亿的补偿，怎么办？所以现在不能写进去，先让各地做一段时间，总结一下，再制定新的规定。
http://business.sohu.com/20100203/n270039142.shtml
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楼主评论：新条例不管商业开发，连附则都不进，就知道这些专家是在演戏了。
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开发商揭官方背景炒房团倒卖土地 赚取百倍利润
来源：华夏时报 2010年02月06日02:31
本报记者 王冰凝 北京报道
对于大部分地产投资客来说，2009年的炒地客更让火爆楼市中的炒房客们“高山仰止”。2月2日，记者从一些老牌温州炒房客口中获知，2009年，因为担心一线城市楼价过高，炒房风险过大，老牌温州炒房团通过倒卖土地，从而赚取超额利润。
而除了温州人，在全国的其他地区，也活跃着一批炒地客。“真正在2009年赚个盆满钵满的，其实是那些倒卖土地的炒地客，而其中土地换道路更是一本万利。”一位湖南本地开发商告诉记者。
土地倒手
至少翻2倍
温州商人李明(化名)2009年中通过在老乡中集资的方式在东北拿到一块地，李明原本的计划是直接从银行贷款并采用预售方式搞房地产开发。
“但是两个月时间这块地价就翻了2倍多，我们就抓紧时间将土地倒手，然后再去拿别的地块，如此反复，发现倒地远远比倒腾房子多赚数百倍甚至数千倍。”李明向记者透露。
而温州商人，却只是全国炒地客中的九牛一毛。湖南一本地开发商告诉记者，直至现在，虽然楼市冷静下来，但土地在湖南仍然被热炒。一块地的价格在一两个月之间可能就会翻二三倍。
“省城的地就不用说了，就连三线城市的郊区土地都很吃香。就在1月底，我们本来在一个三线城市下属县城谈好了要买一块地，地价比起当初转让者的价格已经翻了2.5倍，定金都交了，但第二天，转让者就返还我们双倍定金，将土地以更贵价格转卖给别的开发商。”上述开发商告诉记者。
日前，人大代表黄焰谈昆明市土地管理存在的问题时指出，昆明市不少建设项目，拆迁前说是用于公共性质，等街道办事处给村民做好工作、征完地、 拆迁完毕以后，项目又变成房地产项目了。
上述人士还告诉记者，许多炒地的人，多数具备官方背景，或者是国有企业，他们炒的地才是一本万利，动辄翻10倍甚至数百倍。
“土地换道路”一本万利
据记者获悉，具有官方背景的人，或者国有企业，拿到的土地价格并不高，很多是通过“土地换道路”的模式拿到土地，然后高价转手，牟取巨额暴利。
“城市要发展，就离不开城市基础设施建设，而这些配套工程建设需要大量的资金，政府为解决资金来源问题，就采取了所谓土地换城市基础设施的政策。”业内一开发商告诉记者。
土地换道路和土地换项目等原本是2005年前后流行的方式，但土地招拍挂后，这种方式却至今仍未被废止，甚至在某些地区仍被推广。
就在2010年前后，重庆高速公路集团(由重庆市政府设立的投融资集团)还与重庆市酉阳县委签订了土地储备协议。协议明确，重庆高速集团在酉阳县渤海组团储备土地约1000亩。为此重庆高速集团还成立了“土地储备中心”，负责储备土地的规划、征地、整治出让和资产管理等工作。
原来，重庆预计今后5年，将再建1000公里高速公路，由地方政府投资建设。但作为主建方的重庆高速集团，无力筹措到这1000公里的高速公路建设资金，为此，重庆市政府批准重庆高速集团在高速公路建设沿线主要节点、重要区域周边实施土地储备2万亩，通过“土地储备收益”筹集40亿元(其中25亿元作为资本金，其余用于还本付息)。
上述开发商人士称，现行土地的取得都必须通过招拍挂的程序和“土地换道路”这两个政策是互相矛盾的：一来毛地是不允许出让的；另外，土地是通过拍卖取得，在招拍挂之前就不能协议出让，特别是用于开发。
“类似的土地换道路在全国比比皆是，但是也有很多流到个人手中，成为地王时代赚钱的工具。”上述开发商告诉记者。
地方政府透支土地严重
而地方政府因为倒卖土地，目前在全国都有透支土地的迹象。
“最为严重的是海南省，现在，海南省沿东海岸向内纵深一公里地块，已经被瓜分殆尽。仅近期新圈出的土地就达到50平方公里。土地50%被新的开发商所圈，还有50%是上个世纪 90年代海南热炒房地产的时期就被圈走了，辗转反侧流落到当地一些倒地的人手中。”海南一家本地开发商告诉《华夏时报》记者。
而在海南省新一轮红火的房地产市场中，土地倒卖也是同样在频繁进行着，同样一本万利。
海南联华创展公司负责人则认为，在从倒卖土地中同样获取了暴利的地方政府，其实现在正面临最大的风险，因为依靠土地财政来拉动GDP的地方政府，未来的可持续发展将是最大的问题。
显然政府已经注意到，国土资源部屡次严令倒卖土地，但至今收效不大。而国务院国资委在1月22日公布的《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》中明确指出，土地转让收益属于非经常性收益。按照这一办法，主业不包括房地产开发经营的央企，若再通过房地产领域投资获得收益，考核得分将大打折扣。这也意味着主业不包括房地产开发经营的央企通过倒卖土地来赚取利润的行为将被约束。
“政府应当汲取海南前车之鉴，严控倒卖土地，适度调控房地产，遏制其盲目发展势头。”上述人士称。
http://news.sohu.com/20100206/n270094281.shtml
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搂主见解不错，顶一下，房产业如果想回归正位就必须打黑，决不能让少数利益集团绑架全国人民的住房幸福。
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国务院参事:房地产跟足球一样 腐败不除问题不解(节录)
2010年03月10日 08:54 来源：新华网 据瞭望东方周刊
从地方到全国，房子问题无疑是“两会”上最受关注的第一大话题。说房子已成为亿万国人的头等大事，恐怕没有人会反对。
那么，房地产问题的根源在哪里？又如何破解？《瞭望东方周刊》记者专访了长期关注此问题、并以敢言著称的国务院参事任玉岭。
美国归来的地产商说：在美国利润15%，回国150%
《瞭望东方周刊》：在你看来，中国房地产的问题出在哪里？
任玉岭：我认为房地产问题应该从解决腐败入手，这是一个要害。就像足球一样，中国的足球为什么上不去？从10年前的世界41名变到了现在的97名，原因在哪？花钱少吗？人员少吗？为什么老在往后退？最后知道了，是因为腐败。
今年1月10日，国务院出台了促进房地产平稳发展的通知，内容切中要害。但这次通知能否很好发挥作用，关键在于政策的执行力能否确保。过去几年为抑制房价飙升，出台了不少通知和文件，但每出台一次文件都迎来一次房价增长。这和当年药品的情况类似，国家降一次药价，药价就迎来一次增长。
我们今天的房地产业，说穿了，就跟足球和当年的药价是一样的。房地产的腐败一天不除，中央关于房地产政策的推动就难以实现。
《瞭望东方周刊》：据你观察，房地产腐败问题到了怎样一个程度？
任玉岭：应该说相当严重，甚至是积重难返。全国人大常委会原副委员长成克杰、云南原省长李嘉廷、山东省委原副书记杜世成、北京市原副市长刘志军，统统倒在房地产问题上。
我18年来亲眼目睹的一些情况，也同样反映出这个领域的腐败大得不得了。一般情况下，凡是高利润领域都是最易出现腐败的地方。房地产正是如此……
所以有些人说房地产没有暴利，那是不顾事实的，这些都是我亲眼目睹、亲身经历、亲自交往的朋友，他们就是这么过来的。
《瞭望东方周刊》：围绕房地产，形成了一个利益共同体。
任玉岭：的确是这样。我有一次在清华大学讲课，有学生跟我说，前一天有个官员来给他们讲，说房地产的利润最多是7%。为什么会出现这种情况？我怀疑是有人被收买了……
应该把房地产的问题，房地产内部的商业贿赂，作为纪检部门查处的重点。这将是解决广大百姓住房困难问题的关键之关键……
房地产不可背离广大百姓的基本需求
《瞭望东方周刊》：但是，在现实中怎么才能实现你所说的这几个突破？
任玉岭：最重要的，土地要与保障性住房紧密配套。要解决好保障性住房，就一定要解决好土地的廉价供应问题。土地本来是国家的，从农民手里取过来的时候价钱很低，一些中等城市收农民一亩地才给几百元。就是因为倒了一手，变成了几十万、几百万，必须要杀这股风否则保障性住房无法改善。
现在为什么一些老板囤积土地，或者倒卖土地，甚至包括一些国企？就是因为土地在迅速升值。我们应该遏制土地升值。土地是国家的，国家完全可以掌握土地的命运。但就因为刚才说的腐败在作祟，土地不断被倒手或囤积，等待高价。
由于腐败问题，造成土地管理失控。土地的倒卖是失控的，土地的价格也是失控的。我不相信政府没有这个权威，管不住土地。问题是不下功夫去管，而是要保护少数人的利益。
第二个，住房建设管理应该公开透明。
……(记者舒泰峰、特约撰稿李晓明)
http://www.chinanews.com.cn/estate/news/2010/03-10/2160535.shtml
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房价高的原因主要有:地方政府土地财政、开发商哄抬房价、有钱人炒房。房子是民需品，一个家庭拥有几套、十几套甚至几十套，白白的浪费资源，不打击怎么行！
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按人均面积计算，凡是超出标准的征收高额财产税，你看他还敢炒房！
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挤出高房价中的“腐败”泡沫
2010年03月12日 17:06 来源：新华网
新华网北京３月１２日 题：挤出高房价中的“腐败”泡沫
新华社记者杜宇
楼市走向一直是争论焦点，高房价中存在腐败泡沫却是共识。最高人民检察院工作报告提到，２００９年查办发生在土地出让、规划审批、招标投标等环节的职务犯罪案件达６４５１件。
近年来，部分城市房价的攀升速度令人触目惊心。群众不禁要问，如若不是腐败作祟，不愿作为，房价成本为何总是雾里看花？捂盘惜售为何屡禁不止？囤地行为缘何视而不见？没取得预售许可证的楼盘何以公然销售？这不免让人相信：房价中的某些“成本”是某些人不敢摆在桌面上的。
房地产领域日益成为腐败的重灾区。一些官员利用批地、规划、免税等权力，与房地产开发商搞“权房交易”，收受房产，或者以低价购房。从南京“天价烟”局长到上海多达１４处房产的“炒房区长”，从北京市原副市长刘志华、江苏省人大常委会原副主任王武龙，天津市检察院原检察长李宝金等人到重庆揪出的地产腐败“窝案”，房地产领域的腐败涉及官员之多，受贿金额之大令人震惊。
早在２００５年国务院出台的楼市调控措施中，就有关于整顿房地产市场秩序、清理闲置土地的要求。然而这些政策措施总是落不到实处，达不到应有的效力；会不会是拿了人家好处的官员故意不落实？房地产领域的腐败行为，削弱了政府在房地产调控中的执行力，损害了其公信力，难怪一些网民感叹“调控”变成“空调”。
腐败的存在，也有房地产管理制度上的漏洞。业内人士称，只要“运作”得好，土地招拍挂制度下依然可以如愿拿地。有的全国人大代表介绍，办理一个房地产项目手续竟然要盖１６６个公章。倘若每一步都“运作”得好，百姓要为此支付多少腐败成本？
挤出高房价中的“腐败”泡沫，一方面要高举法律利剑，坚决惩治损害民生的腐败行为，另一方面还要加强制度建设，搭建防治腐败的制度屏障，特别是要在房地产开发、土地管理等带有行政权力集中、资金密集、竞争激烈、回报率高的领域增强制度约束力。
挤出高房价中的“腐败”泡沫，还要充分发挥人民群众的监督作用。房地产领域腐败行为频现，与监督机制单一不无关系。有些内部的规章制度看似无懈可击，但由于是封闭运行，缺少外部监督，一些腐败行为被披上合法的外衣隐匿起来，其危害更大。要充分发挥人民群众的力量，编织一张全民防腐之网，让腐败无处遁形。
挤出高房价中的“腐败”泡沫，清除特殊利益集团对降低高房价的阻挠，让百姓不再为高房价中的腐败买单，是倒逼房价回归理性的一剂良方，关键要痛下决心，真抓真挤。
http://news.xinhuanet.com/politics/2010-03/12/content_13158493.htm
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