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原创 开发商交房,应以什么为凭据? (政策研究)

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  • 2017-11-28 19:33:27

         开发商在商品房建设中,因为多种原因,逾期交房的现象时有发生。或者因为天灾,或者是因为人祸,这时,只要和业主及时沟通,友好协商,不难拿出都可以接受的解决方案。实在不行或者走司法程序,也很好解决。在房屋买卖协议中,大多都写有开发商“逾期交房”的处理办法。比如,逾期交房多少天可以视为“逾期”,按照业主已付的房屋总款,开发商要按照万分之一的比例,赔付业主违约金,或同期的银行利息。同时,业主也可以按照合同的约定要求退房。协议的条款很好理解,并没有歧义。但是,如果叫起真来,里面就可能出现问题了。那就是开发商的“交房日期”,是以什么为依据的问题。

        在天津的武清区,就出现了这样的“模糊逾期”的案例。

         武清区有个华北城,这是个比较大的建材批发市场。在2012年8月,华北城投资有限公司,要在批发市场内建设一座“三星级酒店”。并在广告中承诺,包租十年。按照业主的房款总额,前五年给百分之八的租金,后五年根据市场行情,协商拟定。并且在买卖合同中,清清楚楚地写上了,交房日期为2013年的5月31日。届时,酒店开业时,业主还可以到酒店免费试住多少天。

        问题出来了。虽然开发商很讲信誉。每月按时给业主打入酒店的包租租金。业主们心里也很踏实了。但是,合同约定的是,2013年5月酒店就开业,但是,到了2014年底了也没有音信,2015年仍没有动静。在这期间,华北城公司一直一声不吭。不过,在2015年的4月底,业主的房本却下来了,电话通知业主到房管局办手续了。但酒店的大门仍是紧锁着,空无一人。

        业主们无不翘首已望,纷纷询问酒店开业的消息。销售人员的回答都是,“快了”。就这样,等到了2017年的四月份,酒店才通知“试营业”了。通知业主们前去参加庆典,并免费试住。就是到了这个时候,业主们并不能进入自己的房间,并没有看到自己酒店是什么样子。所看到的,是原来说的“三星级酒店”,如今摆在面前的却是一座“快捷酒店”。

         很明显,开发商违约了。有多项问题违约了。首先是,逾期交房违约了。

         那么,像华北城酒店这样的情况,该如何界定他的“交房日期”呢?
         这就可能出现以下几种不同的说法了。

         第一种说法,认为他们没有逾期,因为他们的租金每月都及时打入业主的银联卡中。所以,既然给了业主租金,就不算违约,不算逾期;
         第二种说法,应该按照开发商给业主办理房产证的日期算起。只要业主拿到房产证了,就标志着已经交房了。产权证就是交房的凭据;
         第三种说法,应该按照快捷酒店“试营业”那天为交房,这才是与业主一起交房的日子。酒店既然开业了,肯定就是交房了;
         第四种说法,开发商交房,有着比较严格的手续,有一定的法定程序。比如,商品房建好后,首先要经过政府有关部门验收,同时还要取得验收合格证。这是可以交房的法定依据。开发商在向业主交房时,必须出示验收合格证。同时,还要打开业主的房间,再次请业主验收鉴定自己的房间,没有问题了,同意收房了,业主还要在有关文件上签字。最后,才可以拿到自己房间的钥匙。才可以视作交房程序完毕。从这个意义上说,开发商交房,应该以业主拿到自己的钥匙为依据。若这样说来,天津华北城酒店,现在仍没有向业主正式交房。他们既没有出示验收合格证,也没有请业主验收自己的房间,更没有交给业户钥匙。

         不知道众网友,对这个案子怎么看。如果请你办案,有何高见?
          站在开发商的立场上,你怎么看?如果站在业主的立场上,你怎么看?如果站到法官公正的立场上,又该怎么看呢?
          我想,众多网友的意见,对法官的认知或决断,或有一定的启迪与影响。
         

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网友回复

首先,工程要按期交工,然后要验收合格才能 交房。

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